LV Vai zemju tirgus iekustināts?

Eksperti pauž uzskatu, ka lauksaimniecībā izmantojamo zemju (LIZ) tirgū lielas krīzes nemaz neesot bijis - notikuši un šobrīd notiekot tie paši procesi, kas risinājušies visu laiku un meklēt masveida tendences un izmaiņas neesot nepieciešams. Tajā saucamajā krīzes laikā darījumu norise esot bijusi vairāk emocijās balstīta, bet iedzīvotājiem jāsaprot, ka šajā segmentā, tāpat kā ekonomikā kopumā, notiekot cikliski procesi, kas tirgus spēlētājiem dod iespēju atrasties te kalna galā, te atkal pašā pakājē. Tomēr zemākais punkts LIZ tirgū tika sasniegts 2008. gada nogalē, 2009. gadā, kad tirgus aktivitāte bija niecīga, ko apliecina lauksaimniecības investīciju attīstības biroja ActusQ valdes priekšsēdētāja Eva Branta Nellemann, sakot, ka ilgu laiku lielāku lauksaimniecībā izmantojamo zemju tirgus bija pilnīgi apstājies un atdzīvoties sāka tikai pagājušā gada maijā.

Skatoties pēc Zemesgrāmatā pieejamajiem datiem un salīdzinot situāciju pēdējo trīs gadu periodā, redzams, ka darījumiem, kas saistīti ar zemes iegūšanu īpašumā par samaksu ir tendence samazināties. Dati rāda, ka 2009. gadā šo darījumu skaits bija teju pie 7000, 2010. gadā ap 4000, bet 2011. gadā nepilni 2500 darījumi. Savukārt zemes nomas darījumu skaits pēdējo trīs gadu laikā palicis praktiski nemainīgs. Taču, kā uzskata eksperti, šie dati nav pilnīgi: „Šobrīd darījumi notiek kompleksi. Kāds pārdod un kāds pērk gan zemi, gan tehniku, gan ēkas, varbūt arī privātmāju piedevām, respektīvi strādājošu uzņēmumu," stāsta SIA "Latio vērtētāji & konsultanti Vidzemē" Valmieras biroja valdes priekšsēdētājs Jānis Biernis. Viedoklim piekrīt arī ActusQ valdes priekšsēdētāja E.B. Nellemann sakot, ka lielu zemju konsolidācija neparādās valsts iestāžu apkopotajā cenu un darījumu statistikā, jo darījumi bieži saistīti ar lauksaimniecības uzņēmumu akciju pirkšanu un pārdošanu jeb uzņēmumu īpašnieku maiņu, kur zeme ir tikai viena no sastāvdaļām.

Kā liecina Valsts zemes dienesta (VZD) apkopotā informācija, 2011. gada 3. ceturksnī vislielākais darījumu skaits vērojams Daugavpils, Jelgavas, Madonas un Rēzeknes novados. Šādu tendenci apstiprina arī Arco Real Estate valdes loceklis un 1.vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs: „Interese ir par zemes gabaliem Latvijas auglīgākajā daļā - Zemgalē, kur pēc mākleru informācijas pat esot izveidojusies rinda. Taču pagājušā gada raksturīgākās tendences rāda, ka beidzot pieprasījums un darījumu skaits pieaug Latgalē un Austrumvidzemē. Laikā, kad Zemgalē un Vidzemē cenas kāpa, Latgalē bija klusums. Šobrīd tirgus tendence ir virzīties uz Latvijas austrumu pusi. Pieļauju tas tādēļ, ka Zemgalē šīs zemes vairs nav pieejamas."

Vērtējot situāciju tirgū, J.Biernis uzsver, ka šobrīd notiek lauksaimniecībā izmantojamo zemju konsolidācija: „Vājāko uzpērk bagātākais. Tur, kur kāds ir cietis vairāk, kur finansiālās iespējas rādās bēdīgākas, to uzsūc spēcīgākais. Kur kādam ir bezizeja, citam ir cerība un iespēja." Arī Arco Real Estate pārstāvis stāsta, ka reģionos izteiktāk pieejami mazāki zemes gabali un darījumi saistīti ar mērķi šos zemes gabalus apvienot lielākos. „Šobrīd tirgū vērojama interese par zemes gabaliem, kas pārsniedz vismaz 20 ha robežu. Turklāt, ja kāds ir gatavs pārdot zemi lielākā paketē, cena viennozīmīgi iet uz augšu," stāsta M.Laukalējs.

Pēc VZD datiem visaugstākās cenas zemei 2011. gada 3. ceturksnī bijušas Zemgales reģionā - Jaunpils, Jelgavas, Rundāles, Tērvetes, Dobeles, Tukuma, Bauskas, Kandavas un Lielvārdes novados, kur vidējā cena par vienu hektāru mērāma robežās no 800 līdz 1900 latiem, taču augstākais cenu līmenis var sasniegt pat 2700 latu par hektāru. Taču arī Vidzemē - Jaunpiebalgas, Pārgaujas, Limbažu, Gulbenes un Madonas novados vērojamas līdzvērtīgas cenas atsevišķos pagastos, pārsniedzot pat 1000 latu par hektāru robežu. Savukārt viszemākās cenas vērojamas Balvu, Ciblas, Ilūkstes un Krāslavas novados, kur vidējais cenu līmenis svārstās no 140 līdz 400 latiem par hektāru. M.Laukalējs stāsta, ka Zemgalē vidējā cena ir no 1800 līdz 2500 latiem par hektāru, bet Latgalē un Austrumvidzemē tā svārstās no 500 līdz 700 latiem par hektāru. Savukārt J.Biernis apgalvo, ka cenu atšķirības atkarīgas no subsīdijām. „Latvijā Zemgalē un Kurzemē ir labākās zemes pēc to auglības. Vidzemē tā vairāk piemērota piena lopkopībai. Cenas lielā mērā atkarīgas no tā, ko no šīs konkrētās zemes var dabūt laukā," pārliecināts Biernis. Savukārt E.B. Nelleman norāda: „Redzam to, ka zemju cenas būtiski nav kritušās salīdzinot ar pirmskrīzes periodu. Tas skaidrojams ar to, ka, tāpat kā iepriekš, arī tagad, daļa darījumu zemes tirgū saistītas ar ārvalstu kapitālu. Bet cenu kāpums sasitīts ar atjaunojamās enerģijas projektiem, kas strauji attīstās reģionos un jauniem spēlētājiem - Latvijas investoru grupām, kas ieraudzījuši lauksaimniecības sektora potenciālu."

Uz jautājumu par zemes kreditēšanas lomu tirgū, eksperti uzver, ka kredītiestādes izrāda interesi par šo segmentu. „Runājot par Zemgali, tad par lielu izbrīnu, agrāk kredītiestādes bija piesardzīgas, bet 2011. gadā vairākas lielās bankas ir izrādījušas interesi izsniegt līdzekļus, jo ir sapratušas, ka riska faktors nav tik liels. Kas attiecas uz Latgali un Austrumvidzemi, neesmu novērojis lielu kreditēšanos, jo kredīti, kas ir izsniegti, manuprāt, saistīti ar pašām viensētām un lauku mājām." Arī J.Biernis apgalvo, ka bankas dod kredītus zemes iegādei. „Problēma ir tajā, ka bankas ir gatavas dot, bet tai pat laikā prasa, lai klients būtu ar pozitīvu bilanci, izaugsmi un dzirksteli acīs, bet tādu ir kādi 10%. Un bankas dod tiem 10%. Bet, ja tu esi ar zilumiem, sliktu bilanci un jau diviem kredītiem kabatā... Ja ir laba bilance, problēmu nav. Tikai pašiem kritiski uz sevi jāpaskatās un jāpavērtē," uzskata J.Biernis. ActusQ pauž uzskatu, ka bankas šobrīd daudz rūpīgāk izvērtē to, kam izsniegt kredītus, daudz rūpīgāk vērtē ieceri, ko plānots realizēt saistībā ar zemi, plānotās naudas plūsmas, pelnītspēju, uzņēmēja pieredzi, lai gūtu pārliecību, ka uzņēmums būs spējīgs maksāt procentus un nomaksāt kredītu pilnībā. „Jauniem un nepieredzējušiem uzņēmējiem, bez pienācīga nodrošinājuma diemžēl sarunas ar bankām vairumā gadījumu nav rezultatīvas," skaidro E.B.Nellemann.

Par turpmākajām tirgus prognozēm eksperti izsakās piesardzīgi. „Savos veiktajos tirgus pētījumos saredzam to, ka, samazinoties iedzīvotāju skaitam Latgales pusē, kur mājas paliks tukšas, iespējams pieaugs zemju cenas. Taču kopumā uzskatu, ka lauksaimniecībā izmantojamo zemju segments būs stabils, cenas noteikti nekritīsies, par kāpumu gan nevar tik viennozīmīgi prognozēt, varbūt kāps," tā M.Laukalējs. Savukārt J.Biernis lauksaimniecībā izmantojamo zemju tirgus attīstību saista ar atbalstu lauksaimniekiem: „Kas notiks ar subsīdijām no Eiropas Savienības? Subsīdijas ir zemju cenu indikators un cenu jēga. Nav zināms - būs, nebūs, izcīnīs, neizcīnīs...". Savukārt ActusQ uzskata, ka zeme ir viens no drošākajiem ieguldījumiem aiz zelta pie nosacījuma, ka tā tiek pienācīgi kopta un apsaimniekota, tādējādi vairojot tās auglīgumu un ražošanas potenciālu. „Pieaugot platībmaksājumiem, pilnīgi noteikti augs zemju cenas," ir pārliecināta E.B.Nellemann.

Farming.lv